La inadaptación de los edificios y las ciudades a las pandemias, los estragos del clima y a la intervención del hombre sobre la naturaleza es una de las lecciones de los últimos años que obliga a modificar el concepto del diseño urbano y del edificio como mercancía. El mercado inmobiliario debe de dejar de analizarse solo desde el lado de la oferta para hacerlo desde la demanda, es decir, desde las necesidades de los consumidores y usuarios.
Los edificios adaptados al ahorro energético y a una sociedad cero emisiones, como centrales eléctricas que comparten la capacidad de sus recursos energéticos distribuidos, van a marcar las tendencias para el sector de la edificación en la próxima década. Aunque aún pueda modificarse por el Consejo Europeo, el texto que ha aprobado el Parlamento Europeo de la nueva Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios deja claro que la rehabilitación energética va a ser una prioridad europea para descarbonizar y electrificar la economía.
Hitos para la descarbonización del parque inmobiliario
El Pacto Verde Europeo establece una reducción de las emisiones del 55% en 2030, sobre los niveles de 1990, y obliga a actualizar las directivas europeas a través del paquete legislativo “Fit for 55”. El nuevo objetivo de emisiones es tan exigente para todos los sectores de actividad que la nueva directiva de eficiencia energética de los edificios (EPBD) propone un calendario para eliminar el uso de combustibles fósiles en todos los edificios en 2035:
2026-2028: los nuevos edificios que se construyan a partir de 2028 deberán ser cero emisiones y los que ocupen o sean propiedad de las administraciones públicas en 2026.
2028-2032: los nuevos edificios deberán contar en 2028 con energía solar, siempre que sea viable y rentable, y los residenciales que se rehabiliten a partir de 2032.
2027-2033: Los edificios de residencial deberán obtener la calificación energética “E” en 2030 y la “D” en 2033. Los edificios públicos y no residenciales alcanzarán esa calificación en 2027 y 2030 respectivamente. Las calificaciones energéticas “F” y “G” quedarán fuera de mercado.
2035: el uso de combustibles fósiles (gas, petróleo y carbón) en los edificios deberá eliminarse por completo en 2035.
2050: descarbonización de todo el parque inmobiliario a través de la más alta eficiencia energética y su transformación rentable en edificios de consumo de energía casi nulo.
Estos hitos fueron aprobados por el Parlamento Europeo en marzo de 2023 y deberán negociarse con el Consejo Europeo para su aprobación definitiva. Aunque aún podrían modificarse, queda clara la voluntad de acelerar la descarbonización del parque edificatorio en Europa y hacer de la rehabilitación una actividad prioritaria.
Sin embargo, el calendario para conseguir los edificios sin emisiones puede alargarse hasta después de 2050 por la incongruencia de considerar el gas fósil como renovable que ha introducido en el debate del Parlamento Europeo las calderas híbridas o sistemas de calefacción basados en combustibles fósiles, que no se considerarán sistemas de calefacción fósil si sirven en el futuro para el hidrógeno. Seguir dependiendo de la volatilidad de los precios del gas agravará la vulnerabilidad energética de Europa y penalizará a los consumidores.
La incongruencia es doble porque las calderas certificadas como híbridas, que puedan ser utilizadas con gases renovables en el futuro, no se considerarán como sistemas de calefacción fósiles pensando que en el futuro solo utilizarán hidrógeno; y porque el hidrógeno es aún una tecnología cara, no competitiva y difícil de integrar en los edificios por su estructura de producción, por lo que no es en estos momentos una alternativa viable ni realista.
El Reglamento (UE) 2020/852, de taxonomía sobre inversiones sostenibles, permite considerar como renovable cualquier fuente de energía que ayude a reducir las emisiones a otras actividades y ha abierto la puerta a que el lobby gasista, petrolero y nuclear haya presionado en la revisión de las directivas europeas para convertir la energía sucia y contaminante en energía limpia y renovable, dando al traste con el objetivo de descarbonización de la economía del paquete “Fit for 55” y permitiendo que el motor de combustión o la calderas de gas sigan utilizándose indefinidamente.
El reto de superar en dos letras la calificación energética de los edificios.
De las novedades de la nueva EPBD, la más trascendental es elevar la calificación energética de todo el parque inmobiliario, como mínimo, a la letra “D” en los próximos diez años. El esfuerzo de superar en más de dos letras la eficiencia energética del parque inmobiliario, según los datos del IDAE sobre las certificaciones energéticas registradas, obligará a la rehabilitación energética del 80% de los edificios y viviendas de toda España o quedarán fuera de mercado.
Para entender el esfuerzo que ello requiere conviene tener en cuenta que la Directiva (UE) 2018/844, de eficiencia energética de edificios, incluye en la rehabilitación energética conceptos como la descarbonización del parque inmobiliario prescindiendo de los combustibles fósiles, el edificio cero emisiones considerando el ciclo de vida útil, el edificio de consumo de energía casi nulo o de energía positiva, rehabilitación profunda por fases con ahorros superiores al 60% del consumo de energía y el edificio inteligente con indicador de preparación para aplicaciones inteligentes que adapte el consumo energético a las necesidades de los ocupantes del edificio.
Las rehabilitaciones deberán incorporar la más alta eficiencia de la envolvente, autoconsumo individual o colectivo, almacenamiento, recarga de vehículos eléctricos y la interoperabilidad de las aplicaciones inteligentes como elementos que aportan capacidad flexible desde el lado de la demanda al sistema eléctrico. El objetivo es alcanzar una tasa anual de rehabilitación del parque edificatorio del 3% para su descarbonización en 2050.
Según el estudio de la Fundación Naturgy sobre modelos de negocio para la rehabilitación, en España la tasa anual de rehabilitación está muy por debajo del 1% y debería multiplicarse por 25 para llegar al 3% y aproximarse a los 25 millones de viviendas. Deberían rehabilitarse al año 700.000 viviendas desde las 30.000 actuales, mientras el plan del gobierno para los próximos tres años llega solo a 160.000 viviendas cada año. El esfuerzo en rehabilitación está vinculado al desarrollo de los vehículos eléctricos pues facilita la recarga en centros de trabajo y viviendas. El modelo de recarga que propone Bruselas es el de la carga inteligente bidireccional en los edificios y viviendas para aprovechar las ventajas del intercambio de energía con la red.
En el sector terciario se está produciendo una transformación que se traslada al residencial. Según la consultora Cushman & Wakefield, el 76% de los edificios de oficinas en Europa son de baja eficiencia y deberán ser rehabilitados para poder seguir siendo alquilados o cambiar de uso. La demanda total de oficinas ya pide mayoritariamente (entre el 60% y 90%) edificios con calificación energética “A” o “B”, por lo que la tendencia hacia calificaciones energéticas por encima de la letra “D” es la tendencia del mercado inmobiliario europeo. Las ventajas son atractivas para cualquier tipología ya que se estima un ahorro energético del 80% en el gasto energético del edificio y una revalorización media de los inmuebles del 25%.
La barrera de la trasposición incompleta de las directivas europeas
España ha incumplido los plazos de trasposición de las directivas europeas de eficiencia energética de edificios, renovables y mercado interior de la electricidad de 2018 y 2019. El retraso es una pérdida de oportunidad que se acumula con cada nueva actualización de las directivas y es la principal barrera de la rehabilitación.
De la directiva de energías renovables de 2018 aún falta por desarrollar el autoconsumo compartido, las comunidades de energías renovables, el uso de renovables en la calefacción, refrigeración y en el transporte, el almacenamiento, los entornos favorables al autoconsumo y su integración en la regulación eléctrica, códigos de construcción y licencias urbanísticas.
De la directiva de eficiencia energética de edificios de 2018 aún no se ha regulado el indicador de preparación para aplicaciones inteligentes, no se ha fomentado la recarga de vehículos eléctricos en inmuebles ni la integración de los edificios en el sistema eléctrico.
De la directiva del mercado interior de la electricidad de 2019 está pendiente la regulación del agregador independiente de la demanda, microrredes, contadores inteligentes y comunidades ciudadanas de energía, como instrumentos de eficiencia energética desde el lado de la demanda con impacto directo en la rehabilitación y renovación urbanas.
La Estrategia nacional de rehabilitación (ERESEE 2020) no es operativa. Es una estrategia de oferta, no pensada desde la demanda ni en los consumidores, usuarios o propietarios de los edificios y viviendas. El planteamiento de descarbonizar y electrificar en un 90% el parque inmobiliario pensando que toda la energía que se tome de la red eléctrica será de origen renovable es ineficiente, solo beneficia a los suministradores y obstaculiza el acceso de los consumidores a la eficiencia energética.
Las competencias exclusivas de las comunidades autónomas en urbanismo y vivienda convierten en inútil cualquier estrategia o norma estatal. Son más importantes y eficaces las estrategias de rehabilitación regionales y municipales, centradas en la gestión energética de los edificios por propietarios y usuarios que les facilite los instrumentos de eficiencia energética para controlar su demanda.
El reparto competencial está detrás de la lentitud en la gestión de los fondos NextGenerationEU destinados a rehabilitación y movilidad eléctrica. La oportunidad histórica más importante de recursos europeos para la recuperación económica y la transición ecológica y digital merece un esfuerzo mayor en la trasposición completa de las directivas europeas que han establecido un modelo de rehabilitación del parque inmobiliario vinculado a los derechos de los consumidores activos y a la inversión tecnológica e industrial para la producción de bienes y servicios cien por cien sostenibles.
Fuente: www.caloryfrio.com
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